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La location meublée

La fin du bail

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Sommaire

Le congé

Le principal cas de fin du bail a lieu dans le cadre d’un congé par l’une ou l’autre des parties (A) ; dans ce cas, il y a un préavis à respecter. Dans tous les cas où le bail est résilié, il emporte une obligation pour le locataire de restituer les lieux, et pour le bailleur de restituer le dépôt de garantie (B).


Attention : en cas de décès du locataire, le bail est transféré de plein droit à ses héritiers (art. 1742, C. civ.).

Le locataire bénéficie d’un droit de donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de un mois.


Est-ce que le locataire peut donner congé même la première année de la location ?


Oui, dès le premier mois même de location, le locataire peut donner congé au bailleur. Toute clause contraire dans le contrat de bail serait nulle (Cass. civ. 3e, 6 avril 2005).


Le délai est calculé de date à date. Autrement dit, tout mois commencé n'est pas dû ! A titre d'exemple, si le délai de préavis commence à courir le 10 mai, il se terminera le 9 juin inclus.


Est-ce que la lettre recommandée est obligatoire ?


Non, ce n’est pas prévu par le texte, mais il est vivement conseillé de donner congé par lettre recommandée avec avis de réception pour avoir une preuve sérieuse de la date du congé. En effet, le congé commencera à courir à compter de l’accusé de réception.


Et si le bailleur ne réceptionne pas la lettre, est-ce que le délai court quand même ?


La cour de cassation a indiqué, dans un arrêt du 13/07/2011 n°10-20478, que lorsque le courrier adressé au locataire était revenu à son expéditeur avec la mention « non réclamé retour à l’envoyeur » le congé ne pouvait être validé La date de la première présentation ne pouvait donc pas être retenu pour faire courir le délai de préavis. Il fallait que le bailleur réitère une seconde LRAR ou signifie le congé par huissier.

La restitution des lieux

Il n’est pas obligatoire. Le bailleur a tout intérêt à établir un état des lieux de sortie, sans quoi il ne pourra pas prouver qu’il y a des dégradations ou que des réparations n’ont pas été faites par le locataire.


C’est en effet par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie que les réparations imputables au locataire pourront être détectées : le bailleur ne pouvant pas s’introduire dans le logement en cours de bail, il ne pourra pas vérifier l’état du logement avant la fin du bail et l’établissement de cet état des lieux.


Un inventaire à la sortie des lieux peut être fait afin de déterminer le mobilier manquant ou dégradé.


Est-ce que je suis tenu des détériorations qui ont lieu après treize années d’occupation, alors que le bailleur n’a pas fait de travaux de conservation tout au long de la durée de mon bail ?


Dès lors que le locataire restitue les lieux à l’état d’usage (aucun défaut d’entretien, pas de dégradation anormale résultant des états des lieux) après un certain nombre d’années et que le bailleur n’a pas fait de travaux tout au long de la durée d’occupation, il ne sera pas présumé responsable des détériorations constatées (c’est-à-dire qu’il n’aura pas besoin de prouver la vétusté, c’est au bailleur de prouver le défaut d’entretien du locataire s’il veut lui imputer le coût de la réparation) [Cass. 3e civ., 13 octobre 2009, no 08-17849].


Il est souhaitable que le locataire et le bailleur annexent au contrat une grille de vétusté afin d’éviter toute difficulté quand à l’application de cette notion (exemple de grille de vétusté).


Si le bailleur ne répond pas ou refuse la demande du consommateur, l’association locale peut également intervenir en le contactant pour demander le remboursement des sommes retenues.

La restitution du dépôt de garantie

Aucun texte régissant les meublés ne prévoit un dépôt de garantie, c’est le contrat qui prévoit l’obligation pour le locataire de le fournir au moment de la conclusion du contrat.

Dans le cas où le contrat prévoit un dépôt de garantie, il faut que le montant soit clairement indiqué dans le contrat (en général il est de deux mois de loyer hors charge).


Dans quel délai doit être restitué le dépôt de garantie ?


Aucun texte ne précise non plus de délai. On peut juridiquement estimer qu’il doit être restitué sans délai dès lors que rien ne justifie sa rétention en vertu de l’article 1937 C. civ. Si le bailleur tarde à le rendre après la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux, il faut que locataire le mette en demeure et indique un délai de deux semaines maximum.


Si le bailleur ne répond pas ou refuse la demande du consommateur, l’association locale peut également intervenir en le contactant pour demander la restitution du dépôt de garantie.


Le bailleur doit-il justifier de retenues effectuées sur le dépôt de garantie ?


Mais le bailleur a le droit de retenir sur ce dépôt les sommes afférentes aux dégradations, aux pertes, aux réparations locatives non faites, aux loyers ou charges non payés. Il faut que les retenues soient justifiées, sur le fondement de l’article 1315 C. civ., pour qu’elles puissent être imputées sur le dépôt de garantie, c’est-à-dire :


– que le bailleur puisse prouver qu’elles correspondent à des frais imputables aux locataires : comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qui fait apparaître des dégradations anormales, des pertes, un défaut d’entretien ou des loyers/charges impayés ;


– que le bailleur puisse prouver que le montant correspondant à ces frais est justifié. Le bailleur n’a pas l’obligation de fournir des factures pour justifier du montant, de simples devis suffisent (Civ. 3e, 25 janvier 2006, no 04-20726). Mais rien n’empêche le locataire de contester le devis en apportant d’autres devis contradictoires.


Si le bailleur ne répond pas ou refuse la demande du consommateur, l’association locale peut également intervenir en le contactant pour demander la fourniture de ces justificatifs.

Le congé délivré par le bailleur

Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’il émane du bailleur ou du locataire.

Le congé donné par le locataire

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’issue d’une période de un an après le début de la location. Il faut pour cela que, trois mois avant la fin de l’année de location, il envoie au locataire un congé. À défaut, le bail sera reconduit tacitement pour un an.



Attention : si le locataire est étudiant, le bailleur a pu prévoir une durée de bail de seulement neuf mois. Dans ce cas, le bailleur n’aura pas à envoyer un congé au locataire, qui devra quitter les lieux à l’issue de cette période de neuf mois. Mais si le bailleur n’a pas clairement stipulé cette durée limitée dans le contrat, alors le bail est de un an à tacite reconduction.


Le bailleur ne peut pas donner congé librement. Il ne peut donner congé que dans trois cas :


a) En cas reprise : c’est-à-dire que le bailleur décide d’habiter le logement, d’en faire sa résidence principale et cela de manière effective.


b) En cas de vente du logement : le bailleur qui décide de vendre son logement peut donner congé à son locataire au moins trois mois avant l’échéance du bail.


Est-ce que le locataire bénéficie d’un droit de préemption ?


La loi du 31 décembre 1975 prévoit deux cas où le locataire bénéficie d’un droit de préemption :

– droit de préemption en cas de vente d’un lot de copropriété (art. 10) : il s’applique à tous les titulaires de baux à usage d’habitation principale ou de baux à usage mixte. Mais il joue uniquement suite à la première vente suivant la mise en copropriété de l’immeuble. Ce droit de préemption est toutefois exclu lorsque l’immeuble a été placé dès le départ sous le régime de la copropriété (VEFA…). Le locataire ne reçoit pas un congé mais une offre, c’est toujours un délai de deux mois pour accepter suite à la notification de l’offre, et s’il accepte, il a deux ou quatre mois pour réaliser la vente ;

– droit de préemption en cas de vente d’un immeuble entier (art. 10-1) : il couvre tous les baux d’habitation et, par ailleurs, il concerne tous les propriétaires (plus étendu que dans les accords collectifs) dans l’hypothèse où ils décident de vendre un immeuble entier portant sur plus de 10 logements. Le locataire a quatre mois pour accepter l’offre.


c) En cas de motif légitime et sérieux : si le locataire n’a pas rempli une ou plusieurs de ses obligations locatives (impayé de loyer ou de charges, troubles anormaux de voisinage…).

Mais cela peut aussi être pour une raison non imputable au locataire telle que des travaux de rénovation ou de transformation des lieux loués, sous réserve que ces travaux soient justifiés au moment de la délivrance du congé (demandes d’autorisation d’urbanisme, détail du projet…) et qu’ils soient sérieux (le projet revêt un caractère pertinent, nécessaire…). À titre d’exemple, un bailleur peut demander le départ du locataire s’il décide de réunir deux chambres de service pour en faire un studio dès lors que le projet présenté est suffisamment justifié et détaillé, le congé étant dans ce cas légitime (cour d’appel de Paris, 27 mars 2008). En revanche, le motif n’a pas été considéré comme légitime et sérieux et ne justifie pas le congé lorsqu’il est délivré en vue de rattacher la chambre occupée par le preneur à un appartement de cinq pièces qui la jouxte (cour d’appel de Paris, 2 mai 1994).


La clause résolutoire


Le bailleur peut prévoir une clause dans le contrat qui tend à résilier le bail de manière automatique lorsqu’il y a un manquement du locataire à l’une de ses obligations.


En matière de location meublée, le bailleur peut prévoir une clause résolutoire pour n’importe quel manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles ou légales dès lors que le manquement est clairement précisé dans la clause. En revanche, si le bailleur est un loueur professionnel, une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour des manquements autres que le non-paiement du loyer ou des charges, le défaut de souscription d’une assurance locative, ou pour trouble anormal de voisinage serait considérée comme abusive (par analogie avec l’article 4g de la loi du 6 juillet 1989).


Est-ce que le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire sans faire de démarches préalables auprès du locataire afin d’obtenir le paiement des loyers ?


Il n’y a pas de texte qui impose un délai entre la mise en jeu de la clause résolutoire et la survenance de l’événement (l’impayé de loyer). Mais la résiliation du bail du fait de la mise en jeu de la clause ne pourra être acquise en faveur du bailleur qu’après une mise en demeure du locataire de s’exécuter (Civ. 1re, 3 février 2004), et entre cette mise en demeure et la résiliation du bail, un délai raisonnable (deux à trois semaines minimum) doit s’être écoulé.

La mise en demeure doit clairement indiquer le manquement et ce qu’il faut faire pour y remédier tel que : payer le loyer du (date), détails des travaux à effectuer…

La remise des clés

Elle se traduit par la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie en principe (mais il n’est pas obligatoire).

L’état des lieux de sortie

Si le locataire ne rend pas les clés à la fin du préavis, il sera susceptible de devoir une indemnité d’occupation au bailleur et en plus, il pourra continuer à être responsable des dégradations et des pertes qui surviendraient pendant qu’il détient les clés.


Est-ce que le locataire doit des indemnités pour avoir conservé un double des clés ?


Oui. Ce sont tous les jeux de clés que détient le locataire qui doivent être restitués au bailleur, sans quoi le locataire risque de devoir des indemnités au bailleur pour maintien dans les lieux, et cela même si le locataire n’occupe plus effectivement les lieux (Cass. civ. 3e, 17 juillet 1997).


Est-ce que le locataire peut remettre les clés au gardien de l’immeuble où se situe le logement ?


Oui (cour d’appel de Paris, 20 novembre 1997), mais ce n’est pas conseillé, car il y a un risque que les juges considèrent que le gardien n’avait pas mandat pour les recevoir.

La remise des clés se fait soit en mains propres, soit par le biais d’une LRAR.

L’état des lieux de sortie doit mentionner qu’il y a remise des clés ; si ce n’est pas le cas, le locataire doit exiger que cela soit mentionné, car c’est au locataire qu’il incombe de prouver qu’il a bien remis les clés en mains propres au bailleur.