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La location meublée

La conclusion du contrat de bail

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Sommaire

Les informations obligatoires

Le contrat doit revêtir la forme écrite (art. L.632-1 du CCH). S’il est fait oralement, les dispositions du CCH et du code civil s’appliquent quand même. Le contrat ne peut pas être inférieur à un an sauf à ce que le locataire soit étudiant, et dans ce cas il sera de neuf mois si le bailleur le souhaite (art. L.632-1 du CCH).

pour qu’il y ait location meublée, il faut que le logement soit pourvu de tous les équipements nécessaires à une vie normale (appareils ménagers, literie, ustensiles de cuisine)… À ce titre, un inventaire est généralement annexé au bail.


Quelles sont les conséquences du défaut d’inventaire des meubles compris dans le logement ?


Dans ce cas, le bail pourra être qualifié de bail vide, sous réserve que ce soit l’habitation principale du locataire, dans la mesure où aucun inventaire n’est annexé. Il sera alors soumis à la loi de 1989 (cour d’appel de Paris, 18 mars 2008).

Attention : le locataire doit vérifier que le mobilier mentionné dans l’inventaire est bien présent au moment de l’état des lieux, sinon il sera présumé responsable de son absence à la restitution des lieux.


… Et si l’inventaire n’est pas exhaustif ?


Dans ce cas, le bailleur devra prouver que le mobilier non mentionné dans l’inventaire était présent au moment de l’entrée dans les lieux, et que des circonstances particulières ont justifié le caractère incomplet de l’inventaire telles que des relations amicales entre les parties (cour d’appel d’Agen, 25 mai 2009, Jurisdata no 2009-377804). À défaut, le bail sera soumis à la loi de 1989.


Quels sont les meubles qui doivent être fournis ?


Ici, on parle de tous les meubles nécessaires à une jouissance normale. Les ustensiles de cuisine, literie, four, réfrigérateur, tables, chaises, placards… (Cass. civ. 3e, no 03-15128). En revanche, lave-vaisselle ou lave-linge peuvent ne pas être compris dans le logement.

On parle de meubles « suffisants pour les besoins de la vie quotidienne des locataires » (cour d’appel de Rennes, 4e ch., 5 mars 1998)..

Les clauses du contrat

La difficulté, c’est qu’aucun texte propre à ce type de location ne fixe une liste des clauses abusives. De plus, les textes généraux sur les clauses abusives (art. L.132-1, R.132-1 et suivants du code de la consommation) ne sont applicables que dans les contrats entre consommateurs ou non-professionnels et professionnels. En général, le contrat est passé entre un bailleur non professionnel et un locataire, ce qui rend difficile l’application de ces dispositions générales.

Pour qu’un contrat de location meublé puisse être protégé par la notion de clauses abusives, il faut que le bailleur :


                – ait mis plusieurs biens en location ;

                – de manière habituelle ;

                – et un but lucratif ;

                – même si ce n’est pas une profession.


Pour voir la liste des clauses abusives en matière de location meublée : Recommandation de la Commission des clauses abusives (no 00-01 complétant la recommandation de location de locaux à usage d’habitation) BOCCRF du 22 juin 2000. http://www.clauses-abusives.fr/recom/00r01.htm (se référer uniquement aux clauses abusives insérées dans les chapitres I et III de la recommandation).

L’état des lieux d’entrée

Aucun état des lieux contradictoire n’est imposé par les textes à l’entrée du locataire dans les lieux. Donc, si rien n’est fait, le bailleur bénéficiera de la présomption de bon état de réparations locatives (art. 1731, C. civ.). Le locataire doit donc être très attentif, avant de signer le contrat de location, à ce qu’un état des lieux soit fait, et qu’il détaille bien l’état du logement.

Si le contrat prévoit une prise de possession à une date ultérieure à celle de la conclusion du contrat, il est conseillé de bien vérifier que le contrat prévoit l’établissement d’un état des lieux au moment de l’entrée en jouissance (surtout pas avant) et une visite des lieux avant de signer, car un contrat de location engage le locataire qui ne peut plus revenir en arrière.


Attention : en l’absence d’état des lieux, la présomption de bon état ne couvre que les réparations locatives. Ainsi, pour les réparations autres que locatives, le locataire n’aura pas à prouver que les éléments objet de ces réparations étaient en mauvais état au moment de la délivrance du logement pour obtenir une prise en charge de la part du bailleur. C’est au bailleur de prouver que cette réparation est due à une faute du locataire (défaut d’entretien ou de réparations locatives ou dégradations anormales).

La présomption de bon état ne concerne pas non plus les biens mobiliers qui garnissent le logement.


Si l’état des lieux est fait en été, comment s’assurer que le chauffage fonctionne ?


Il faut que le locataire exige du bailleur qu’il soit indiqué sur l’état des lieux que l’état du chauffage ne sera vérifié qu’au premier mois de la période de chauffe. Si ce n’est pas le cas, alors le locataire pourra demander à ce que le chauffage soit réparé au titre de l’obligation du bailleur de faire, au cours du bail, toutes les réparations autres que locatives (art. 1720, C. civ.).


Dans quelle mesure le bailleur peut-il demander au locataire de participer aux frais d’établissement de l’état des lieux ?


Faire un état des lieux amiable (entre le locataire et le bailleur) n’entraîne en principe aucun frais.


– Si le contrat prévoit que le locataire supportera les frais pour l’établissement d’un état des lieux contradictoire et amiable, et que le bailleur est un loueur professionnel, la clause serait potentiellement abusive (par analogie avec l’article 4k de la loi du 6 juillet 1989). Si le loueur est non professionnel, dans ce cas le locataire peut, a priori, invoquer l’obligation de bonne foi dans les relations contractuelles pour contester ces frais (art. 1134 alinéa 3 du code civil).


– Si le bailleur décide de passer par un huissier, le locataire n’a pas non plus à payer, même partiellement, les frais occasionnés pour établir l’état des lieux, sauf si le contrat le prévoit ; aucune obligation légale ne fait peser sur le locataire une obligation de participer à de tels frais (art. 1315 du code civil). S’il est indiqué dans le bail, et qu’il a été signé par le locataire, que l’huissier fera un état des lieux et que les frais seront partagés par moitié, alors le locataire sera tenu d’accepter le constat d’huissier et de participer aux frais. Si le contrat indique que tous les frais d’huissier seront à supporter par le locataire, on peut considérer qu’une telle clause rompt l’équilibre du contrat (art. 1135, C. civ.) et exiger que ces frais soient partagés.


– Si le bailleur passe par une agence pour l’établir, les frais occasionnés pour rémunérer l’agence ne peuvent incomber même par moitié au locataire dans la mesure où ni le contrat de bail ni la réglementation ne prévoient une telle obligation pour le locataire (art. 1315 du code civil). Si le contrat prévoit que le locataire supportera les frais pour l’établissement de l’état des lieux par une agence, d’un état des lieux contradictoire, et que le bailleur est un loueur professionnel, la clause est potentiellement abusive (par analogie avec l’article 4k de la loi du 6 juillet 1989). Si le loueur est non professionnel, et que le contrat indique la participation à ces frais, dans ce cas le locataire peut difficilement le contester. Si le contrat indique que tous les frais d’agence pour l’état des lieux seront à supporter par le locataire, on peut considérer qu’une telle clause rompt l’équilibre du contrat (art. 1135, C. civ.) et exiger que ces frais soient partagés.

La délivrance d’un logement décent et en bon état

Le bailleur doit délivrer un logement qui soit décent (art. 1719, C. civ., et art. 6 de la loi du 6 juillet 1989), mais également en bon état de réparations (art. 1720, C. civ. et art. 6a de la loi du 6 juillet 1989).

Les meubles du logement

Le dossier technique

– Un DPE (diagnostic de performance énergétique) doit être joint au contrat de location (art. L.134-3-1 et L.134-3 du CCH). Il indique le niveau de consommation énergétique du logement.

– Un CREP (certificat de risque d’exposition au plomb) si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 (art. L.1334-7 du code de la santé publique).

– Un état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention de risques technologiques ou naturels ou de sismicité (se renseigner à la mairie du lieu où se situe le logement) [art. L.125-5 du code de l’environnement].


Attention : si le bailleur ne délivre pas ces diagnostics, il faut le mettre en demeure de le faire. À défaut de réponse, le locataire peut saisir la Commission départementale sur le logement.

Le loyer

il doit être fixé dans le contrat, sans quoi le contrat est susceptible d’être nul (art. 1709 C. civ.). Il peut être fixé librement. Si le contrat est verbal, le locataire pourra prouver le montant du loyer par une quittance ; à défaut, il faudra faire expertiser le bien loué pour dégager une valeur (art. 1716 C. civ.).

Le dépôt de garantie

il doit être fixé dans le contrat, sans quoi le contrat est susceptible d’être nul (art. 1709 C. civ.). Il peut être fixé librement. Si le contrat est verbal, le locataire pourra prouver le montant du loyer par une quittance ; à défaut, il faudra faire expertiser le bien loué pour dégager une valeur (art. 1716 C. civ.).

pour qu’il soit exigible, le bailleur doit le stipuler dans le contrat de bail, ainsi qu’en déterminer le montant (en général, il correspond à deux mois de loyer hors charge).

Un logement décent

La location doit porter sur un logement décent (art. 1719, C. civ.), c’est-à-dire répondre à des caractéristiques précisées par un décret du 30 janvier 2002 (Liste des critères du logement décent).

Le locataire peut envoyer une mise en demeure au bailleur de mettre le logement en conformité avec le décret.


S’il n’y a pas d’accord ou de réponse du bailleur dans le délai de deux mois, saisir la Commission départementale de conciliation afin qu’elle émette un avis (art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut aussi saisir directement le tribunal d’instance.


Si le bailleur ne répond pas ou refuse la demande du consommateur, l’association locale peut également intervenir en le contactant pour la réalisation de travaux de mise en conformité.


Attention : il est interdit de louer un logement situé dans des combles, des caves ou des sous-sols, quand bien même il répondrait aux normes de décence définies par le décret (art. L.1331-22 du code santé publique et CE, 4 mars 2011, no 336243).


Si le locataire perçoit une aide au logement (l’APL, l’ALS ou l’ALF), il doit informer sa CAF s’il n’arrive pas à trouver d’accord avec le bailleur sur la mise en conformité, sans quoi il risque la suspension des aides (art. L.831-3 du code de la Sécurité sociale pour l’ALS, art. L.542-2 pour l’ALF, et art. L.351- 1 et suivants pour l’APL).

…et en bon état de réparations de toutes espèces

Selon  l’article 1720 al. 1,  C. civ., le bailleur doit remettre au locataire un logement en bon état de réparations, quelle que soit la nature des réparations, même locatives.

Le locataire peut envoyer une mise en demeure au bailleur de faire les réparations nécessaires.


S’il n’y a pas d’accord ou de réponse du bailleur dans le délai de deux mois, saisir la Commission départementale de conciliation afin qu’elle émette un avis (art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut aussi saisir directement le tribunal d’instance.


Si le bailleur ne répond pas ou refuse la demande du consommateur, l’association locale peut également intervenir en le contactant pour la réalisation des travaux de réparation.


La prise de possession, effectuée en été, n’a pas permis de déceler les problèmes de fonctionnement du chauffage. L’état des lieux ne disant rien là-dessus, est-ce que je peux demander à mon bailleur la réparation de l’installation ?


Si la panne peut-être réparée par le remplacement d’une petite pièce  alors le locataire sera tenue d’effectuer ce remplacement, à ses frais, sauf à ce qu’il prouve que la pièce était déjà défectueuse au moment de l’entrée dans les lieux. En effet, la Cour de cassation a clairement indiqué qu’un état des lieux ne fait foi que jusqu’à preuve du contraire (Cass. 3e civ., 23 mai 2002, no 00-13144), donc l’état des lieux peut être contesté même s’il a été fait contradictoirement.

En revanche, si c’est une grosse panne, alors c’est au bailleur de prendre en charge les travaux nécessaires, même si l’état des lieux mentionne qu’il est bon état.


Le locataire peut envoyer une mise en demeure au bailleur de faire les réparations nécessaires et, si il n’y a pas d’accord ou de réponse du bailleur dans le délai de 2 mois, saisir la Commission départementale de conciliation afin qu’elle émette un avis (art. 20-1 Loi 6 juillet 1989).


Est-ce qu’une clause du contrat peut prévoit de mettre à la charge du locataire des travaux de remise en état du logement ?


Oui, dès lors que le logement est décent, mais qu’il n’est pas en bon état de réparation (sols délabrés, portes de placard cassées…), le contrat peut prévoir que le locataire prendra en charge les travaux nécessaires à la remise en état du logement. Mais une telle clause ne saurait être valable si aucune contrepartie (diminution du loyer ou absence de loyer pendant un certain délai) n’est prévue au profit du locataire (art. 6a de la loi du 6 juillet 1989).