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La location meublée
Comprendre pour mieux se défendre
La vie du contrat
Le locataire est, tout au long du contrat, tenu de payer des charges (a) et de procéder à toutes les réparations locatives (b). Le bailleur doit exécuter toutes les autres réparations et assurer la jouissance paisible du logement.
Les charges et réparations locatives
Les charges locatives
Quelles sont les charges dont le locataire doit répondre ?
Aucune liste ne fixe ces charges, aucun texte régissant les meublés n’y fait référence. C’est donc que leur fixation est libre, le contrat pouvant prévoir une liste de charges au-delà de ce que prévoit le décret de 1987 en ce qui concerne les locations vides.
Si rien n’est indiqué dans le contrat, le loyer est donc présumé toutes charges comprises, puisque, à défaut de clause, aucun droit n’est reconnu au bailleur pour récupérer ces charges dites locatives.
Est-ce que le contrat peut prévoir une provision sur charges ?
Oui, mais il faut dans ce cas que le contrat indique une liste de charges auxquelles le locataire sera tenu.
Le locataire pourra exiger une régularisation annuelle, même si le contrat ne prévoit rien (car c’est une règle d’usage, art. 1160 C. civ. + Cour d’appel de Paris, 16e ch., sect. A, 30 juin 2004 : AJDI 2004 p. 806.).
Si le bailleur ne répond pas ou refuse la demande du consommateur, l’association locale peut également intervenir en le contactant pour demander la régularisation des charges.
Il pourra exiger une justification de l’arriéré de charges réclamé (art. 1315, C. civ.)
Si le bailleur ne répond pas ou refuse la demande du consommateur, l’association locale peut également intervenir en le contactant pour demander l’envoi de justificatifs.
Est-ce que le bailleur peut réclamer au titre des charges un forfait ou un pourcentage du loyer ?
Oui, car il n’y a pas d’obligation que les charges correspondent à un service effectivement rendu au locataire. Il faut pour cela stipuler expressément le montant du forfait exigé ou du pourcentage dans le contrat. Dans ce cas, le bailleur ne pourra pas demander au locataire plus que ce qui est prévu pour le forfait ou le pourcentage.
Est-ce que le contrat peut indiquer que le locataire devra supporter toutes les charges ?
Si le contrat prévoit que le locataire devra payer toutes les charges, celles-ci n’étant pas détaillées, le locataire n’aura en fait à payer que les charges dites récupérables, énumérées dans l’annexe du décret du 26 août 1987 no 87-713 (cour d’appel de Versailles, 12e ch., sect. 1, 3 avril 1997, Jurisdata no 1997-040947).
Les réparations locatives
Les réparations à la charge du locataire sont dites locatives, mais toutes les autres réparations, qui ne sont donc pas locatives, doivent être effectuées par le bailleur (art. 1720 al. 2, C. civ.) pendant toute la durée du bail.
Quelles sont les réparations locatives ?
Sont des réparations locatives les travaux d’entretien et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L’article 1754 C. civ. fixe une liste, mais elle est obsolète et lacunaire.
Pour déterminer si la réparation incombe au bailleur, le montant du devis est un bon indicateur : plus il sera élevé, plus il sera potentiellement à la charge du bailleur.
Le contrat peut prévoir l’application du décret du 26 août 1987 no 87-712, qui fixe une liste plus exhaustive que celle de l’article 1754 du code civil.
Un accord a été conclu, en novembre 1975, sous l’égide de la Commission permanente pour l’étude des réparations locatives, dite commission Delmon, mais qui ne semble avoir qu’une valeur indicative comparable à celles des usages locaux (ce sont les « accords Delmon »). L’article 1160 Code civil permet d’invoquer cet accord, si le contrat n’y déroge pas explicitement.
En revanche, toutes les réparations autres que locatives, dues à un usage normal, doivent être effectuées en cours de bail par le bailleur (art. 1720 al. 2, C. civ.).
Si le bailleur ne répond pas ou refuse la demande du consommateur, l’association locale peut également intervenir en le contactant pour demander l’exécution de réparations.
Attention : le locataire n’est jamais tenu des réparations qui sont dues à la vétusté (résultant de l’usure normale des lieux à partir d’un certain nombre d’années d’occupation*), ou à un cas de force majeure (exemple : tempête) [art. 1755, C. civ.].
* Il est d’usage de fixer à cinq années la durée moyenne d’occupation au-delà de laquelle les travaux de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements (tribunal d’instance de Puteaux, 1er octobre 1996).
Est-ce qu’une clause peut prévoir que le locataire doit prendre à sa charge des grosses réparations (ou des réparations non locatives) ?
Si le bailleur est un loueur professionnel, une telle clause est considérée comme abusive (dans ce sens, tribunal de grande instance de Chambéry, 4 février 1997). Si le bailleur n’est pas un loueur professionnel, le locataire peut a priori invoquer la notion d’abus manifeste, mais l’issue judiciaire est plus aléatoire. Il faut donc bien vérifier quelles sont les réparations qui sont mises à la charge du locataire par le contrat.
Est-ce que le remplacement d’un robinet incombe au locataire ?
Ce n’est pas une réparation locative (Rép. min. no 15538 Q, JOAN, 22 août 1994), toujours sous réserve que le locataire n’ait pas commis de faute.
En revanche, la réparation d’une fuite d’eau, du fait d’un défaut d’étanchéité du joint, serait à la charge du locataire, car le remplacement des joints est une petite réparation. L’obligation du locataire ne saurait aller au-delà du remplacement des petites pièces : joints, clapets (accord Delmon, novembre 1975)…
Le loyer et la quittance
Les évolutions du loyer
Il est fixé librement entre les parties. Une fois déterminé, il ne pourra plus augmenter que dans deux cas seulement (art. L.632-1 du CCH).
- Si le locataire et le bailleur se mettent d’accord à l’issue d’une période de un an sur un nouveau montant de loyer : ici, le bailleur peut proposer au locataire, par le biais d’une LRAR trois mois avant l’échéance du contrat, un nouveau montant de loyer. Cette demande n’est pas subordonnée à ce que le loyer pratiqué soit manifestement sous-évalué.
Est-ce que, si le locataire refuse l’augmentation proposée par le bailleur, ce dernier pourra résilier le contrat ?
Non, plus depuis la réécriture de l’art. L.632-1 du CCH par la loi de 2005, qui ne permet au bailleur de résilier le contrat que dans trois cas seulement : en cas de vente du logement, de reprise du logement ou en cas de motif légitime et sérieux. Le refus du locataire d’accepter l’augmentation n’étant pas a priori un motif légitime et sérieux, le refus de renouvellement par le bailleur ne sera pas possible.
- S’il est prévu une clause d’indexation dans le contrat (c’est-à-dire une clause qui fait varier le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers IRL) : pour faire jouer cette clause, il faut un indice de référence (indice du 1er trimestre, 2e trimestre…) ; s’il n’est pas prévu clairement dans le contrat, alors on appliquera le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. Cette révision se fait à la date prévue par le contrat ; si rien n’est prévu, alors ce sera à la date anniversaire du contrat.
Pour calculer l’indexation du loyer :
Loyer × (Indice de référence de l’année en cours/Indice de référence de l’année précédente) = Nouveau loyer
Pour consulter l’évolution de l’IRL : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp
Est-ce qu’en cas de baisse de l’indice, je peux exiger de mon bailleur une diminution du loyer ?
Oui, mais à plusieurs conditions :
- l’indexation sur l’IRL doit être inscrite dans le bail ;
- le bail doit mentionner la « révision » ou « l’indexation » du loyer selon l’IRL. S’il parle « d’augmentation en fonction de l’IRL », ou de « révision à la hausse selon l’IRL », aucune baisse ne pourra être appliquée ;
- enfin, le locataire doit demander la révision. Selon la loi, « l’indexation intervient à la date convenue entre les deux parties ». À partir du moment où soit le locataire, soit le propriétaire bailleur en fait la demande, l’indexation est obligatoire. Si tel n’est pas le cas, le loyer ne change pas.
Est-ce que le bailleur peut procéder à l’indexation rétroactive des loyers et en exiger le paiement au locataire ?
Oui, si le bailleur n’a pas procédé à la révision du loyer pendant le bail, il peut demander le paiement rétroactivement des augmentations non réclamées, en revenant jusqu’à cinq ans maximum en arrière (art. 2224, C. civ.).
En cas de vente du logement loué, est-ce que la créance de loyers et celle résultant de l’inexécution de l’indexation par l’ancien bailleur se transmettent avec le bien loué ?
Non. Cette action garde toute son utilité pour l’ancien bailleur qui doit pouvoir continuer à réclamer les loyers arriérés, remontant à l’époque où il était propriétaire, le nouveau bailleur n’ayant, quant à lui, que le droit de réclamer les loyers échus (ainsi que l’indexation de ces loyers) depuis qu’il est propriétaire du bien (cour d’appel de Paris, 6e ch., sect. B, 10 avril 1986).
Dans quel cas puis-je décider de suspendre mon loyer ?
Les seuls cas où les juges ont considéré que la suspension de loyer était possible sont ceux où les lieux loués étaient devenus inhabitables (cour d’appel de Nîmes, 3 mai 2001, ou cour d’appel de Colmar, 16 juin 2008).
Exemple : les plafonds du logement présentaient des traces d’infiltrations, les murs étaient fissurés en divers endroits, la fosse septique était apparente et fissurée, à tel point qu’elle suintait et entraînait une odeur nauséabonde ; enfin la chaudière à charbon était en mauvais état et se trouvait également fissurée.
Exemple : victime d’un dégât des eaux rendant les lieux inhabitables.
De plus, avant toute suspension, il faut que le locataire ait mis en demeure le bailleur de faire les travaux de réfection.
Attention : il n’est pas conseillé de décider de suspendre les loyers sans l’accord du juge, car tant que ce dernier ne s’est pas prononcé, on ignore si l’état du logement justifie cette suspension.
La délivrance de la quittance
Chaque fois que le locataire s’est acquitté de son loyer, le bailleur est tenu, si le locataire en fait la demande, de lui remettre une quittance pour le loyer payé. En revanche, si le locataire ne l’a pas payé intégralement, le bailleur doit lui adresser un reçu (art. 11 de la loi no 77-1457 du 29 décembre 1977).
Est-ce que le bailleur peut me faire payer une somme pour la remise de la quittance ?
En principe, cela doit être gratuit. Si le contrat stipule que la remise est payante, la clause sera réputée abusive si le loueur est un professionnel (par analogie avec l’art. 4p de la loi du 6 juillet 1989). Si le bailleur est un loueur non professionnel, la clause pourrait être attaquée sur la notion d’abus manifeste, mais dans ce cas l’action est plus aléatoire.
La jouissance paisible du logement
Le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du logement : cette obligation rejoint l’obligation du bailleur de procéder aux réparations tout au long du bail, dès lors qu’elles ne sont pas de nature locative, mais son champ est beaucoup plus large, car elle porte aussi sur les éléments troublant la jouissance et qui trouvent leur origine dans les parties communes (dans le cas où la location est sise dans une copropriété).
L’ascenseur de la copropriété est en panne depuis longtemps et le bailleur ne fait rien. N’en est-il pas responsable ?
Si, il manque dans ce cas à son obligation de jouissance paisible (art. 6b de la loi du 6 juillet 1989) si le locataire habite à un étage élevé et que, malgré des relances auprès du bailleur, ce dernier n’a effectué aucune démarche auprès du syndicat de copropriétaires pour tenter d’y remédier (cour d’appel de Paris, 20 mai 1999).
Dans mon immeuble, il y a beaucoup de bruit du fait des voisins, est-ce que je peux demander à mon bailleur de faire cesser ces troubles ?
Le bailleur ne répond pas des nuisances sonores occasionnées par les voisins dès lors que ces voisins ne sont ni les locataires ni les préposés (entrepreneur, gardiens..) du bailleur (Cass. 3e civ., 15 octobre 2008, no 07-13971). Si le locataire est dans une copropriété et que le bruit vient d’un autre copropriétaire, le bailleur ne sera pas tenu responsable des bruits que ce copropriétaire occasionne. Si le locataire est dans une maison individuelle et que l’auteur du trouble est le voisin de la maison louée, le bailleur ne sera pas non plus responsable. Dans ce cas, il faut agir à l’encontre de l’auteur des nuisances sonores sur le fondement du trouble anormal de voisinage (article 544 C. civ.).
En contrepartie, le locataire s’engage à user de la chose louée en fonction de l’usage qui a été prévu par le contrat ou par la destination de l’immeuble : c’est-à-dire ne pas transformer les lieux sans autorisation du bailleur, exercer dans les locaux une activité commerciale alors que la location a été faite dans le but d’un usage exclusif d’habitation…
Sous-location, prêt et hébergement
-> La sous-location : selon l’article 1717 C. civ., le locataire « a le droit de sous-louer, et même, de céder son bail à un autre si cette faculté ne lui a pas été interdite ».
Donc le principe c’est la liberté de céder ou sous-louer le bail, sauf à ce qu’une clause expresse du contrat interdise au locataire de le faire.
-> En ce qui concerne l’hébergement, c’est un droit qui ne pourrait pas être limité par une clause du contrat : selon la Cass. 3e civ., 22 mars 2006, no pourvoi 04-19349, « les clauses d’un bail d’habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d’héberger ses proches ». Elle vise l’art. 8-1 CEDH pour fonder sa décision (droit de jouir librement de son domicile). Donc si une clause du contrat peut interdire d’héberger des personnes (tiers au contrat de location), cette interdiction ne pourra pas concerner des proches (familles, conjoint, concubin notoire…).
UFC QUE CHOISIR DE MOSELLE EST
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