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Location logement vide
Comprendre pour mieux se défendre
La résolution des litiges
Quand un conflit apparaît entre le bailleur et le locataire, il y a des démarches particulières à effectuer :
- en premier lieu, envoyer une LRAR de mise en demeure au bailleur afin de faire valoir amiablement le droit que ce dernier n’a pas respecté ;
- dans un second temps, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (il y a en a une auprès de chaque préfecture) ;
- saisir le tribunal compétent afin qu’il condamne le bailleur en cas de manquement avéré.
La mise en demeure
Il faut avoir mis en demeure la partie défaillante (qui n’exécute pas ses obligations) pour ensuite pouvoir faire valoir des dommages et intérêts. En ce qui concerne une obligation de faire (fournir une quittance, un décompte de charge…), il est préférable de le faire également pour ensuite obtenir un accès à des voies judiciaires rapides (injonction de faire, référé en cas d’urgence…). De plus, cela peut permettre de trouver une issue sans avoir à aller plus loin.
La Commission départementale sur le logement (CDCL)
L’article 20 de la loi de 1989 prévoit que les parties peuvent - cette procédure est facultative, c’est-à-dire qu’elle n’est pas un préalable obligatoire à la saisie du juge - saisir la commission afin qu’elle essaie (c’est une conciliation et les parties n’ont pas l’obligation de s’y présenter ou de se conformer à la décision qu’elle est susceptible de rendre) de trouver une solution. Mais sa compétence est restreinte et ne peut être saisie qu’à propos :
- du manquement du bailleur aux obligations de délivrance d’un logement décent ou d’un logement en bon état de réparation et d’entretien ;
- des augmentations ou révisions de loyer ;
- des litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations locatives.
Attention : la Commission doit être saisie par LRAR auprès de la Commission du département où se situe le logement loué. Sa saisine est gratuite.
La saisine du juge
Le juge compétent pour les litiges en matière de baux d’habitation est le tribunal d’instance (art. R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire) du lieu où se situe le logement loué (art. 44 du code de procédure civile).
Comment faire pour saisir le juge ?
Devant le tribunal d’instance (TI)
Il faut assigner (en passant par un huissier) si le litige porte sur une somme supérieure à 4 000 € ou déclarer au greffe de la juridiction compétente s’il porte sur une somme inférieure à 4 000 €. Si le litige porte non sur une somme d’argent mais sur une obligation de faire, alors il faut procéder à une « injonction de faire ». De même, s’il existe une urgence particulière, il est possible de saisir le juge en référé.
- L’assignation
Avant toute chose, il faut téléphoner au greffe du tribunal d’instance compétent pour obtenir une date d’audience (il vous en fournira plusieurs). Il faut en choisir une qui soit suffisamment éloignée (1 mois environ) afin de permettre à l’huissier de rédiger une assignation, de la signifier à l’adversaire (au moins 15 jours avant la date d’audience) et de vous la retourner. Ensuite, il faudra envoyer une copie de cette assignation au tribunal d’instance au moins 8 jours avant la date d’audience.
En matière de restitution de dépôt de garantie inférieur à 4 000 €
- La déclaration au greffe
Il faut envoyer un formulaire (Cerfa n° 11764*06) au greffier du tribunal d’instance compétent. Une date d’audience vous sera ensuite envoyée par le greffier.
- L’injonction de faire
Devant le tribunal d’instance, l’injonction de faire consiste à envoyer un formulaire au tribunal d’instance compétent (Cerfa n° 11723*08).
- Le référé
En cas d’urgence, on peut demander à ce que le juge se prononce de manière provisoire sur le litige en réclamant au tribunal l’inscription de son affaire à une audience prochaine de référé. Ensuite il faut, par le biais d’un huissier, rédiger et transmettre une assignation à son adversaire en précisant le motif de la demande et la date de l’audience. Il est possible de saisir le tribunal d’instance par le biais d’un référé expertise dans les cas où il faudrait prouver le caractère indécent du logement si on ne peut pas diligenter l’expert de l’assurance habitation.
Attention : les actions en justice en matière de contrat de location se prescrivent par 5 ans (art. 2224 du code civil), ce qui veut dire qu’on ne peut plus agir devant un juge une fois que 5 ans se sont écoulés à compter de la naissance du droit (exemple : on s’aperçoit que le chauffage est défectueux, il faut agir dans les 5 ans de la découverte du problème). Ni la LRAR ni même la saisine de la CDCL ne suspendent les délais de prescription !
UFC QUE CHOISIR DE MOSELLE EST
(Siège) BP 46 - 1A Impasse de l'École - Cité Chapelle
57470 HOMBOURG-HAUT
Téléphone: 03 87 81 67 80
Courriel: contact@moselleest.ufcquechoisir.fr
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